Op 25 november 2024 is een vonnis van de Rechtbank Rotterdam gepubliceerd in een geschil over de betaling van commissie voor de verkoop van een jacht die later niet doorging (ECLI:NL:RBROT:2024:11566).
Gepresenteerde feiten
Twee ex-echtelieden hebben nog tijdens hun huwelijk hun luxejacht in de verkoop gezet via een jachtmakelaar. Partijen zijn een bemiddelingsovereenkomst aangegaan op basis waarvan de makelaar aanspraak zou maken op een vaste commissie van € 50.000 bij verkoop. Op enig moment komt een koopovereenkomst stand waarin de makelaar als zodanig wordt vermeld.
Nog voordat de koper de overeengekomen koopsom moet overmaken, bericht verkoper 1 aan de makelaar dat het jacht uit de verkoop wordt gehaald. Reden daarvoor zou een vertrouwenskwestie zijn, met name het feit dat de makelaar verkoper 2 op diens verzoek een kopie van de getekende koopovereenkomst zou hebben gestuurd. Kort daarna vaart verkoper 1 het jacht uit de haven van de makelaar. De makelaar bericht verkoper 1 dat er een koopovereenkomst is en dat er boetes worden verbeurd bij een tekortkoming in de nakoming ervan. Verkoper 1 antwoord dat die kosten hem niks kunnen schelen. Uiteindelijk overtuigt verkoper 2 haar ex om toch de verkoop door te zetten, maar de koper geeft aan dat de verkoop wat haar betreft is ontbonden. De makelaar weet de koper niet op andere gedachten te brengen. Uiteindelijk wordt het jacht elders in de verkoop gezet
De makelaar vordert betaling van commissie. Verkoper 1 vordert schadevergoeding van de makelaar vanwege een schending van diens zorgplicht als goed opdrachtnemer. Zo zou de makelaar de mededeling van verkoper 1 dat hij het jacht uit de verkoop haalde, verkeerd hebben begrepen, omdat verkoper 1 de verkoop wel wilde door laten gaan, maar niet met de makelaar als bemiddelaar. Daarnaast had de makelaar geen mandaat om aan de koper te communiceren dat de koop niet zou doorgaan en kunnen de verkopers door de onterechte annulering van de koop door de makelaar bij de koper geen nakoming meer vorderen.
Overwegingen rechtbank
De rechtbank overweegt dat een makelaar recht heeft op commissie zodra door zijn bemiddeling een koopovereenkomst tot stand komt. De verkopers zijn de overeengekomen commissie dan ook verschuldigd.
De rechtbank meent dat de makelaar zijn zorgplicht als goed opdrachtnemer niet heeft geschonden. Ten eerste overweegt de rechtbank dat de makelaar tijdens de duur van de bemiddeling steeds met verkoper 1 contact had en dat hij de mededeling van verkoper 1 – en het vervolgens wegvaren van het jacht – zo mocht opvatten dat beide verkopers de verkoop wilden annuleren. Ten tweede overweegt de rechtbank dat de makelaar de koper mocht melden dat de koop niet doorging gezien zijn plicht om alle partijen te informeren over ontwikkelingen ten aanzien van de verkoop van het jacht. Relevant daarbij was dat de makelaar alleen heeft medegedeeld wat er feitelijk is gebeurd en dat de koper spoedig een internationale betaling moest verrichten. Tot slot overweegt de rechtbank dat de geldigheid van de ontbinding van de koop door de koper voor de verschuldigdheid van de commissie niet van belang is en dat het verkopers vrijstaat een vordering tegen de koper in te stellen.
De rechtbank wijst de vordering van de makelaar tot betaling van de commissie dan ook toe, en wijst de tegenvordering van de verkoper af.
Lessons learned
Deze zaak toont aan dat de verschuldigdheid van commissie in beginsel niet afhankelijk is van de uitvoering van de koopovereenkomst. Het staat partijen evenwel vrij de opeisbaarheid van commissie afhankelijk te maken van bijvoorbeeld de overdracht van het jacht aan de koper. Wordt de koopovereenkomst in dat geval vroegtijdig beëindigd dan heeft de makelaar op grond van Nederlands recht desalniettemin recht op commissie, tenzij de niet-uitvoering van de koopovereenkomst niet aan de opdrachtgever kan worden toegerekend (bijvoorbeeld als de koopovereenkomst wordt ontbonden omdat de koper de overeengekomen koopsom niet tijdig voldoet).
Van voornoemde tenzij-bepaling kunnen partijen slechts in beperkte mate afwijken. In geval van een agentuurovereenkomst bepaalt artikel 7:445 van het Burgerlijk Wetboek namelijk dat van een dergelijke bepaling niet ten nadele van de agent kan worden afgeweken.
Wij hebben veel ervaring met het opstellen van bemiddelingsovereenkomsten en contracten voor de verkoop van jachten, en het procederen over dergelijke contracten namens werven, makelaars en opdrachtgevers. Heeft u vragen over de inhoud van dergelijke contracten of mogelijkheden om deze te beëindigen of de beëindiging ervan te voorkomen, neem dan gerust contact met ons op.
